Мнения экспертов о спросе, предложении и перспективах сегмента
Сервис краткосрочной аренды жилья Keygo начал работу в Москве, для бронирования доступно 30 апартаментов. В следующем году планируется выход на другие города-миллионники Россию. В нашу столицу сервис пришел из Еревана, где у него представлено 150 объектов. Основали сервис бывшие сотрудники «Яндекса» Геворг Бегларян и Дмитрий Сигов, развивавшие международное направление. Об этом сообщило издание «Деловой квартал». Кроме того, с мая 2025 года «Циан.Посуточно» начал полностью работать по модели OTA. О том, что сейчас происходит на рынке краткосрочной аренды жилья, и какого он «цвета», эксперты 7 августа рассказали Profi.Travel.
Перспективный рынок
Издание уточняет, что стартап был создан в 2023 году, в следующем он привлек 150 млн руб. у венчурного фонда «Билайна» — «ХАЙВ» и ряда частных инвесторов. В столице Армении ежемесячная выручка сервиса превышает $300 тыс., общее количество гостей — более 20 тыс. в год. Основатели компании, которых цитирует издание, отметили перспективность российского рынка: по оценкам экспертов, внутренний турпоток вырос на четверть год к году, общее число поездок по стране превысило 90 млн, в 2025 году ожидается прирост еще на 10%, а качественного размещения в популярных туристических регионах не хватает.
Отмечают эксперты и ряд проблем на рынке посуточной аренды квартир. Количество предложений увеличивается очень быстро, при этом часть рынка находится в серой, если не черной зоне. Обеление происходит, но крайне медленно. Тем не менее, перспективы у рынка хорошие, так что выход новых игроков — ожидаемое явление.
Тем более, что перераспределение долей и перспективы роста начались еще с момента ухода из России сервиса Airbnb. Правда, сами арендодатели подчеркивают: прекращение работы в нашей стране Booking.com оказало на отельный рынок гораздо большее влияние, тогда как доля Airbnb существенно сократилась еще в 2020-м, а владельцы квартир и апартаментов всегда использовали параллельно «Авито», «Юлу» и ЦИАН.
Рост с неизвестной переменной
«Российский рынок краткосрочной аренды жилья динамично развивается и остается перспективным направлением. По нашим оценкам, в 2024 году в денежном выражении он увеличился на 40% год к году. Часть этого роста обусловлена инфляцией и повышением среднего чека за ночь, однако ключевыми драйверами стали рост как в целом турпотока в стране, так и самостоятельного туризма», — пояснил Profi.Travel директор Ассоциации туристических агрегаторов (АТАГ) Александр Брагин. Кроме того, по его словам, уже несколько лет подряд у российских путешественников растет интерес к альтернативным средствам размещения.
«Исходя из текущих темпов бронирования, ожидаем, что в 2025 году рынок вырастет на 22% в денежном выражении», — добавил он.
При этом эксперт по цифровым технологиям и управлению ИТ-проектами в гостиничном бизнесе и туризме, автора тг-канала «ПроБизнес» Яков Адамов обращает внимание на то, что реальную статистику узнать сложно.
«Отчасти динамику роста можно смотреть по отчетам агрегаторов, работающих преимущественно с квартирами в России. В 2024 году объём рынка краткосрочной аренды в России оценивался примерно в 333 млрд руб. — рост примерно +35 % относительно показателей за предыдущий год, — пояснил аналитик. — «Авито» оценивала рынок в 200 млрд руб., а его рост — до 500 млрд за 5 лет. Но, что в реальности, мы не знаем».
Он пояснил, что ОКВЭД 68.20 — «Долгосрочная и краткосрочная аренда, в т. ч. квартиры» — очень широкий код, не позволяющий отделить «посутку» от «долгосрока». «Физлица и самозанятые часто вообще не указывают ОКВЭД, потому что регистрируются как НПД (налог на профдоход) без отдельного кода или с формулировкой «сдача жилья». Значительная часть сдаёт жильё не как бизнес, а как физлицо без регистрации, поэтому в официальной отчётности их нет», — пояснил он.
Рынок меняет цвет?
По разным оценкам, от 60 до 95% рынка посуточной аренды находятся в серой зоне и не платят налоги.
«Исследование Центра стратегических разработок показывает, что только 32% арендодателей платят налоги по краткосрочной аренде; остальные (т.е. 68%) работают без официальных договоров», — уточнил Яков Адамов.
Теневая доля может доходить и до 90%, особенно в регионах. «Москву и Петербург относят к более законопослушным рынкам, а на популярных курортах, на юге страны серый сегмент наиболее велик. Основная часть рынка краткосрочной аренды остается неформальной и необлагаемой — большое количество арендодателей не оформляют договоры и не платят налоги», — отметил эксперт.
По его мнению, ОТА лишь отчасти помогают обелению рынка. «Некоторые агрегаторы предлагают генерировать договор аренды и чек автоматически — это формализует сделку. «Суточно.ру» и «Яндекс Путешествия» с 2023 года предлагают владельцам жилья зарегистрироваться как самозанятым прямо через платформу. С 2023 года «Суточно.ру» участвует в пилотах ФНС по онлайн‑контролю рынка аренды — налоговая получает обезличенную статистику бронирований», — рассказал Яков Адамов.
Однако на курортах, в маленьких городах, по его словам, часто договариваются «в личке» и платят наличными — без оформления. Даже если арендодатель размещён на «Авито» или «Суточно.ру», он может предложить гостю забронировать напрямую и не проводить платеж нигде. ФНС пока не в состоянии массово проверять сотни тысяч арендодателей, особенно в регионах. При этом из тех, кто работает через агрегаторы с безналичной оплатой и статусом самозанятого, доля вышедших из тени выросла до 25–30% в крупных городах.
По словам Александра Брагина, во многом это происходит благодаря таким факторам, как привлекательный налоговый режим самозанятости и легкость регистрации собственного бизнеса. «Это устойчивый многолетний тренд, который важно поддерживать. Также в прошлом году был принят закон, создавший прозрачные условия для краткосрочной аренды квартир в многоквартирных домах. Это было важное решение, помогло отрасли развиваться дальше», — подчеркнул он.
«Я считаю, что обеление в этой сфере необходимо. Арендодатели квартир составляют конкуренцию отелям. Для того, чтобы на рынке был некий баланс, налоговая нагрузка должна быть и у тех, кто сдаёт жилье, — прокомментировал ситуацию соруководитель Комитета по въездному туризму Российского союза туриндустрии, генеральный директор Profi.Travel Алексей Венгин. — Во многих странах, например, в Чехии, Венгрии, для размещения на Airbnb обязательно предоставление налогового номера, оплата тоже происходит через сервис. В Германии для посуточной сдачи квартиры арендодатель должен получить отдельное разрешение. Там этот рынок полностью прозрачен. Если бы российские власти также ввели для арендодателей необходимость получения разрешения или налогового номера, а оплата проходила бы только через агрегатор, это послужило бы хорошим стимулом для обеления рынка».
Пока, по словам эксперта, контроля на этом рынке в России фактически нет. А он необходим, чтобы решить вопрос с недобросовестной конкуренцией. Для государства это дало бы пополнение налогового бюджета, а для туристов — рост качества.
Спрос и предложение
Как отмечает ЦИАН, число предложений на рынке растет, в том числе за счет тех, кто покупает жилье в новостройках с целью дальнейшей сдачи его в краткосрочную аренду. Онлайн-платформа уточняет: анализ рынка в 10 регионах показал, что число предложений растет быстрее, чем спрос. Новостройки — это зачастую качественное жилье с современным ремонтом, но нередко они располагаются на окраинах, а не в центрах городов, где хотят останавливаться туристы.
Тем не менее, по словам экспертов, такие объекты все равно конкурируют не только между собой, но — и довольно успешно — с отелями. «Альтернативные объекты зачастую позволяют сэкономить, но при этом они уже перестали быть «бабушкиными квартирами». Туристы выбирают гостевые дома, апартаменты, так как можно пользоваться инфраструктурой вокруг, ходить в парки, на аттракционы, изучать город, регион, страну, не быть привязанными к территории отеля и шведскому столу», — комментировала управляющий директор группы компаний «Островок» Дарья Кочеткова.
По данным «Авито Путешествия», спрос на посуточное жилье в морских регионах вырос на 29%, а в других популярных направлениях — на 36%. Среди топ-9 морских регионов чаще всего бронируют жилье в Краснодарском крае и Ленинградской области (доли: по 32%), Крыму (12%), Калининградской области (11%) и Дагестане (7%), уточнили в пресс-службе. Самыми популярными неморскими регионами по числу бронирований посуточного жилья этим летом стали Московская область (25%). Татарстан (18%), Нижегородская область (10%), Ставропольский край (9%), Карелия, Ростовская и Волгоградская области (по 8%), Свердловская и Новосибирская области (по 7%).
В пресс-службе «Авито Путешествия» также отметили: за год объемы бронирований посуточного жилья в регионах с популярными заповедниками выросли на 24%. Растет там и число предложений. «Больше всего выбор увеличился в Республике Саха (Якутия), где предложение прибавило 78%. Благодаря этому туристам стало проще подобрать жилье ближе к Олекминскому заповеднику. Также значительный прирост предложения зафиксирован в Карачаево-Черкесии (+33%, Тебердинский заповедник), Бурятии (+23%, Баргузинский и Байкальский заповедники), Карелии (+18%, Кивач) и Астраханской области (+17%, Астраханский заповедник)», — уточнили в «Авито Путешествия».
«Мы видим, что спрос растет вместе с инфраструктурой: где появляется больше жилья — туда и едут охотнее. Это особенно заметно в Карачаево-Черкесии, Бурятии и Республике Алтай, где количество бронирований выросло в два и более раза за год», — цитирует пресс-служба слова директора «Авито Путешествий» Артем Кромочкин.
То есть, теоретически, и в тех регионах, где предложение растет существенно быстрее чем спрос, он может подтянуться. Но, разумеется, при том условии, что туристический потенциал в регионе это позволяет.
Квартиры для бизнеса
Еще один сегмент, который помогает росту спроса на квартиры, это B2B. «B2B-сегмент активно использует квартиры — особенно в регионах, где не хватает качественных отелей, а также для бюджетного размещения сотрудников на срок от двух недель», — пояснил Яков Адамов.
По данным АТАГ, около 20% арендаторов — это деловые туристы, находящиеся в командировках, которые выбирают частное жилье. «Апартаменты дают возможность чувствовать себя как дома, и для многих это очень важно. Компании, особенно заботящиеся о комфорте своих сотрудников в поездках, учитывают их пожелания и оформляют для них в рамках командировок такие альтернативные варианты размещения», — подчеркнул Александр Брагин
Если же говорить о возможности прихода на рынок классических турфирм, то вряд ли туроператоры будут селить своих клиентов в квартиры. Однако в сфере делового туризма компании бронируют квартиры для клиентов через консолидаторов — например «Академсервис», чью часть — «Академ-Онлайн» — приобрел сервис «Яндекс.Путешествия», или «Броневик», в июле отказавшийся от работы с физическими лицами.
Как отметил Алексей Венгин, если появится сервис, который не будет размещать на своей площадке «всех подряд», а начнет подходить к выбору объектов ответственно, позволит ему более плотно интегрироваться в туристический рынок и существенно нарастить свою долю, используя B2B-каналы. «Если в схему работы такого агрегатора будет заложена комиссия для агентств, то турфирмы смогут рассматривать бронирование квартир и апартаментов в качестве альтернативы отелям для своих туристов», — пояснил эксперт.
Но для этого, по его словам, прозрачная форма оплаты через агрегатор, а не напрямую владельцу, и бесшовное заселение — уже «жизненно» необходимы. Без этого работать с агентским каналом продаж будет невозможно. «Если кто-то из агрегаторов эти факторы сложит, то сможет работать одновременно и на B2C, и на B2B-рынках», — отметил эксперт.